五矿地产净亏37亿港元！毛利率暴跌至6.1% 何剑波首提‘央企活命战’：去库存、降负债、保交付

五矿地产财报揭露生死困局：2024年净亏超37亿港元，毛利率腰斩！何剑波直面行业寒冬，打出三张“保命牌”

“活下去！”——这句曾被万科在2018年喊出的行业警句，如今成为地产央企五矿地产的年度关键词。4月24日，五矿地产发布2024年财报：收入同比暴跌21.8%至98.83亿港元，净亏损扩大至37.48亿港元，毛利率从17.2%断崖式跌至6.1%，资产负债率飙至77.4%，净负债率突破200%警戒线。作为首家公开喊出“活下去”的地产央企，五矿地产正面临行业洗牌下的生死大考。

一、财报深度解析：五矿地产为何陷入“至暗时刻”？

1. 盈利崩塌：毛利率暴跌11个百分点，亏损创历史新高
   • 核心数据：2024年毛利率仅6.1%，较上年腰斩11.1个百分点，直接导致股权持有人应占亏损35.21亿港元。
   • 亏损根源：
     • 价格战反噬：为加速去库存，五矿地产在三四线城市项目大幅降价促销，结转项目平均售价同比下降18%，低毛利项目占比超60%。
     • 资产缩水：总资产同比减少23.4%至410.31亿港元，净资产因亏损及分红减少35.5%至92.57亿港元，净负债率飙升至203.3%，创上市以来新高。
2. 投资“躺平”：全年零拿地，土地储备仅够开发2-3年
   • 战略收缩：2024年新增土地储备为0，总可开发面积576.1万平方米中，一线城市占比仅30.2%，三线城市占比高达33.9%，去化压力巨大。
   • 区域失衡：一线城市土储占比低于行业均值（约40%），且集中于天津、沈阳等弱二线城市，抗风险能力薄弱。
3. 债务危机：交叉违约阴影笼罩，银行授信锐减
   • 融资困境：因违反98.78亿港元融资契约条款，触发17.62亿港元银行借款交叉违约，81.74亿港元长期借款被迫重分类为流动负债，偿债压力陡增。
   • 现金流告急：现金及银行存款仅28.22亿港元，较上年减少42%，而一年内到期债务达112.6亿港元，现金短债比仅0.25，远低于安全线。

二、五矿自救“三板斧”：去库存、控风险、保资金链

面对危机，董事会主席何剑波提出“保命三原则”：

1. 去库存：降价+分销+工抵房“三箭齐发”
   • 价格战升级：对滞销项目启动第二轮降价，最高降幅达25%，同时引入贝壳、链家等渠道商，佣金比例提升至3%-5%。
   • 工抵房突围：将部分车位、商铺以“工程款抵扣”方式向供应商折价销售，快速回笼资金。
2. 控风险：严守三条红线，债务重组加速
   • 削减非必要支出：非生产性开支同比压缩10%，高管薪酬冻结，全员取消年终奖。
   • 债务展期谈判：与主要债权人协商，计划将2025年到期债务中的60%展期2-3年，并置换高息美元债为低成本人民币债。
3. 保资金链：多元融资+资产盘活“双管齐下”
   • 融资创新：申请发行50亿港元供应链ABS，并探索与险资合作设立纾困基金。
   • 资产腾挪：计划出售部分三四线城市商业物业，回笼资金约15亿港元，同时推进轻资产业务分拆上市。

三、行业视角：五矿“活命战”能否突围？

1. 央国企分化加剧：五矿成“掉队者”代表
   • 头部优势扩大：保利、中海等央企2024年销售额稳居行业前五，融资成本低于4%，而五矿地产融资成本高达7.8%。
   • 尾部房企出清：中交地产、南国置业等央企已将地产业务剥离至母公司，五矿地产成为“央企坚守派”孤例。
2. 政策窗口期：五矿能否抓住“救命稻草”？
   • 机遇：2025年政府明确支持优质房企并购重组，五矿地产作为央企，或可借政策东风收购出险房企资产，实现“抄底”扩张。
   • 挑战：若2025年销售回款未达预期（目标120亿港元），叠加债务集中到期，仍存“爆雷”风险。
3. 战略转型：轻资产+多元业务能否破局？
   • 物管赛道突围：旗下五矿物业计划2025年新增管理面积500万平方米，目标跻身行业前30。
   • 产城融合试水：在长沙、成都等城市落地3个产业园区，探索“开发+运营”一体化模式，但短期内对业绩贡献有限。